부동산 가격 관련 용어 알아보기

부동산 공부를 하다 보면 어려운 용어들이 많이 등장한다. 뉴스나 기사에서 공시지가, 공시가격, 기준시가, 실거래가 등 한 번씩은 들어봤을 것이다. 오늘은 부동산 가격 관련 용어에 대하여 알아보자.

 

공시지가, 공시가격

공시지가와 공시가격은 비슷한 의미이지만 대상의 차이가 있다. 공시지가는 토지의 제곱미터 당 가격을 의미한다. 재산세와 종합부동산세를 부과할 때 사용된다. 자산의 가격은 주로 거래를 통해 알 수 있게 되는데 재산세와 종부세는 거래가 없이 보유 상태일 때 부과되는 세금인데, 이때 기준이 되는 금액이 공시지가이다. 공시지가를 산출하기 위해 전국의 모든 땅을 조사하여 금액을 평가하는 것은 불가능하다. 그렇기에 기준으로 삼을 50만 필지를 먼저 평가한다. 그것을 <표준지공시지가>라고 한다. 그다음 주변의 토지를 평가한다. 예를 들어 한국동 100번지의 제곱미터당 가격을 4000만 원으로 표준지공시지가를 감정평가 했다면, 200번지는 3500만 원, 300번지는 3000 만원 이런 식으로 개별공시지가가 평가된다. 공시지가가 2500만 원이라면 2000만 원에 매수를 했던, 3000만 원에 매수를 했던 재산세는 2500만 원을 기준으로 납부된다. 표준지공시지가는 국가에서 2월에 먼저 발표를 하고, 개별공시지가는 지자체에서 5월에 발표를 한다. 공시가격은 건축물의 가격을 의미한다. 공시가격은 공시지가와 마찬가지로 재산세와 종합부동산세를 부과할 때 기준이 되는 금액이다. 공시지가가 제곱미터를 단위로 사용했다면 공시가격은 집값 전체로 금액을 산출한다. 공시가격은 표준 단독주택 20만 가구를 감정 평가한다. 이를 기준으로 주변 공동주택과 개별 단독주택의 공시가를 산출한다. 공동주택은 연립다세대, 아파트 등을 의미하고 개별 단독주택은 단독, 다가구를 의미한다. 표준 단독주택은 정부에서 2월에 발표를 하고 개별공시가격은 지자체에서 4월에 발표를 한다. 그리고 보유세와 더불어 건강보험료에도 산정이 된다. 공시지가와 공시가격은 시세의 80% 전 후로 결정된다. 

 

기준시가

기준시가는 토지와 건축물 둘 다 고려하여 감정평가를 한다. 실거래가의 80% 수준으로 책정을 하고 상업용 부동산까지 모두 포함한다. 기준시가는 주로 재산세, 종합부동산세, 양도세를 계산할 때 참고를 한다. 지금은 많이 없어지고 있는 추세지만 예전에는 실제 거래금액 보다 더 높이거나 낮춰서 신고를 하는 경우가 종종 있었다. 그때 기준이 되는 것이 기준시가이다. 너무 낮거나 높게 거래가 이루어졌다면 조사가 들어간다. 또한 상속세와 증여세 산출에 기준이 되는 금액이다. 아내를 너무 사랑하여 시세 8억짜리 아파트를 2억에 양도한다면 벌금이 부과된다. 가족등 특수관계 거래 시 시세의 30% 또는 3억의 범위 내에서 거래된다면 정상거래로 인정된다. 기준시가는 국세청장이 책정을 한다. 아파트는 매년 4월, 오피스텔, 상업용 부동산은 12월에 고시가 된다. 주거용 기준시가는 공동주택 공시가격으로 조회를 하면 된다. 기준시가는 홈택스 어플에서 검색이 가능하다. 

 

실거래가

실거래가는 말 그대로 실제 거래 금액이다. 위에서 언급한 금액은 정부 혹은 지자체에서 결정을 하지만 실거래가는 개인 간의 거래 금액으로 결정이 된다. 그러다 보니 사정에 따라 시세와는 다른 금액으로 거래되는 경우가 많다. 매도자가 급히 물건을 팔아야 할 경우에는 시세보다 저렴한 가격으로 거래가 이루어지고, 매수자가 다른 경쟁자보다 앞서 그 집을 거래하고 싶은 경우에는 시세보다 높은 가격으로 이루어진다. 이러한 실거래가는 취득세 산출에 기준이 된다. 또한 실거래가는 신고 대상이다. 계약체결일로부터 30일 이내에 실제 거래가격을 지자체에 신고를 해야 한다. 2006년에 시행되었을 당시 60일이었지만, 2019년 개정안이 의결되면서 신고 기한이 30일로 단축됐다. 위에서 언급했던 시세는 KB부동산 사이트에서 검색이 가능하다. 실거래가는 국토교통부에서 운영하는 실거래가 공개시스템에서 검색이 가능하다. 부동산을 거래할 때 최근 실거래가는 필수적으로 검색해보아야 한다.