주거지역의 구분과 재건축

도시는 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 구분되고, 주거지역은 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역으로 구분된다. 오늘은 주거지역에 대해 공부를 해볼 것이다. 재건축, 재개발 물건에 투자할 경우 반드시 알아야 할 부분이다.

 

전용 주거 지역

전용주거지역은 1종과 2종으로 나누어진다. 1종 전용주거지역은 다가구주택을 제외한 단독주택 위주로 형성되어 있다. 건폐율은 50% 이하이고 용적률은 50% 이상 100% 이하이다. 1종 근린생활시설 중 슈퍼마켓, 마을공동작업소 등으로 바닥면적의 합계가 1,000제곱미터 이하인 시설물이 들어설 수 있다.  2종 전용주거지역은 공동주택 중심으로 형성된다. 건폐율은 1종과 마찬가지로 50% 이하이고, 용적률은 100% 이상 150% 이하이다. 용도지역이 상향되면 용적률이 높아지니 더 높은 건물을 지을 수 있어 통상적으로 땅값이 상승하게 된다.

 

일반 주거 지역과 준주거지역

일반 주거지역은 1종, 2종, 3종으로 나누어진다. 1종 주거지역은 단독, 다가구, 다세대 주택 등 저층 중심의 주거환경 지역이다. 건폐율은 60% 이하이고, 용적률은 100% 이상 200% 이하이다. 건물 높이는 4층 이하여야 하며 1종 근린시설 외에 학교와 유치원이 들어설 수 있다.  2종 주거지역은 중층 저택  중심의 주거환경 지역이다. 건폐율은 60% 이하이고, 용적률은 100% 이상 250% 이하이다. 3종 주거지역은 중고층 주택 중심의 주거환경 지역이다. 건폐율은 50% 이하이고, 용적률은 100% 이상 300% 이하이지만 아파트의 경우 18층 이내로 제한되어 있다. 준주거지역은 건폐율 70% 이하이고, 용적률은 200% 이상 500% 이하이다. 주거 지역 중에서는 용적률이 가장 높다. 

 

목동 1~3단지 재건축

서울시 양천구 목동 1~3단지는 2종 주거지역이고 4~14단지는 3종 주거지역이다. 2003년 7월 '도시 및 주거환경정비법'에 따라 서울시가 모든 일반 주거지를 1~3종으로 세분화했다. 3종은 13층 이상의 건물 수가 10% 이상을 초과하는 조건이었는데, 목동 1~14단지 모두 조건에 충족했다. 하지만 서울시가 양천구에 3종 일반주거지역 비율을 줄이라고 하여 저층 비중이 높은 1~3단지는 2종 주거지역으로 지정되다. 주민들의 반발이 있기에 당시 양천구청장은 재건축 연한이 도래하면 3종으로 변경해 주겠다고 약속했다. 2019년 12월 목동아파트 1~3단지를 특별계획구역으로 지정하고 3종 일반주거지역으로 종상향을 해주었다. 통상적으로 종상향을 하게 되면 민간임대아파트를 공급하는 조건이 붙는다. 서울시는 1~3단지 또한 종상향 조건으로 민간임대 아파트를 공급하라고 하였는데 주민들은 애초에 약속과 다르게 돼 조건부로 종상향이 되냐고 반발하고 있다.