재건축 절차 알아보기

재건축이란 기존에 있던 아파트를 부수고 그 부지에 새로운 아파트를 짓는 것을 말한다. 70~80년대 대규모로 공급한 아파트들이 현재 재건축이 되고 있는 경우가 많다. 오늘은 재건축 절차에 대해 알아보자.

 

사업준비단계

사업준비단계는 정비기본계획수립, 안전진단, 정비구역지정 3단계로 나눌 수 있다. 10% 이상의 주민동의가 있다면 재건축 안전진단 제안이 가능하다. 지자체는 도시 및 주거환경 정비 기본계획을 10년 단위로 수립하는데 이때 재건축도 포함을 한다. 재건축 절차 중에 가장 까다로운 것 중 하나가 안전진단이다. 기본계획이 수립된 이후, 안전진단을 통과해야 한다. 노후도+주거환경평가에서 D등급, 혹은 E등급을 받으면 정비구역으로 지정될 수 있다. 문재인 정권 이후로는 D등급은 조건부 재건축으로 변경이 되었다. 현 정부 들어와서는 조건부 재건축은 축소되고 재건축 허용 아파트들은 확대될 예정이다. 그리고 이제부터는 평가점수 부분에서 구조안전성 부분의 점수는 확 낮추고 환경 부분을 크게 늘린다. 아파트가 위험한지 보다 사람들이 살만한 환경인지를 더 많이 보겠다는 의미이다. 상대적으로 아파트의 노후보단 누수, 주차환경, 녹물 등의 점수를 더 크게 반영하겠다는 의미다. 또한, 점수도 기존에 30점 이하만 재건축 절차에 들어가고 그 이상의 점수는 조건부로 공공기관에서 검토절차를 진행했다. 하지만 지금은 45점까지 재건축 대상으로 확대되었다. 정비구역 지정은 토지 면적 50% 이상과 소유자들의 60% 이상 동의가 있어야 가능하다.

 

사업시행단계

안전진단과 마찬가지로 재건축 절차 중 까다로운 것이 조합설립이다. 조합이 설립되기 위해서는 75% 이상의 동의를 얻어야 한다. 보통 2년에서 3년 정도 걸리지만 어려움을 겪으면 상당기간 길어질 수 있다. 서울 은마아파트의 경우 2003년 추진위원회 설립 이후 20년 간 조합설립인가를 받지 못하고 있다. 조합이 설립되면 시공사를 선정한 후 사업시행인가를 받아야 한다. 사업계획을 지자체 장인 시장에게 인가받은 단계이다. 마지막으로 관리처분인가를 받는다. 관리처분인가란 조합원들의 소유권 등의 권리를 재건축 이후 건축물의 권리로 변환하는 과정이다. 감정평가를 통해 분담금을 정한다. 분담금은 조합원 분양가에서 권리가액을 차감한 금액이다. 권리가액은 기존의 자산 평가액에서 비례율을 곱하면 된다. 비례율은 자산평가액 100%를 기준으로 높아지면 권리가액이 커지므로 분담금이 줄고 낮다면 분담금이 늘어난다. 하지만 비례율이 높다고 무조건 수익이 높은 것은 아니다. 높은 비례율은 세금으로 이어져 오히려 수익이 줄어들 수 있기 때문이다. 또한, 공사 일정 등에 의해 변경될 수 있으므로 주의를 기울여야 한다. 관리처분인가 이후부터는 투자 안정성이 높아 투자자들이 진입하는 시점 중에 하나이다. 그만큼 리스크가 줄어든 대신 수익 부분은 줄어들 수 있지만, 언제 끝날지 모를 투자 기간을 어느 정도 확실히 줄여줄 수 있다.

 

사업실행단계

이제 철거를 위해 기존 조합원 및 세입자들의 이주가 남았다. 이 기간에 이주비 대출이 가능하다. 감정평가액의 40~60% 금액으로 가능한데 조합에서 이자를 부담하는 경우가 대부분이다. 이 돈으로 새 거주지에 전세를 구하거나 세입자에게 전세금을 지급한다. 법인이 소유하고 있는 물건이 있을 수 있는데 법인은 기본적으로 이주비 대출을 받을 수 없다. 규제지역이라면 다주택자 또한 대출을 받기 어렵고, 1 주택자인 경우 2년 안에 기존주택 처분조건으로 가능하다. 이주가 모두 끝났다면 철거를 한다. 착공신고를 한 후 일반분양을 한다. 일반분양은 조합원이 분양하고 남은 물건들을 일반인에게 분양하는 것이다. 최근처럼 분위기가 안 좋을 때에는 무순위 청약까지 갈 수 있고, 인기가 없다면 미분양아파트가 될 수 있다. 무순위 청약의 경우 2023년 2월 말부터 규제가 대폭 완화되어 다주택자, 타 지역 사람들도 가능하게 되었다. 그래도 분양이 완료되지 않을 경우 미분양아파트가 된다. 이때부터는 계약금을 줄여주거나, 할인분양을 하기도 한다. 또한 정부에서도 미분양 아파트를 지원하기 위한 정책을 펼치기도 한다. 아파트가 준공되고 나면 소유권이전을 하고 소유권 이전이 마무리되면 조합은 청산한다.