부동산(주택) 세금의 종류와 비과세

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부동산에는 거래 단계별로 취득세, 보유세, 양도세 등 많은 종류의 세금이 있다. 오늘은 주택에 관련된 세금 위주로 공부해 보자.

 

취득세(2023년 3월 기준)

지방세인 취득세는 말 그대로 부동산을 취득할 때 내는 세금이다. 부동산을 취득하고 60일 이내에는 신고나 납부를 해야 한다. 85제곱미터 이하와 초과에 따라 세율이 달라진다. 85제곱미터 이하 기준(편의상 농어촌특별세와 지방교육세를 합한 금액)으로 알아보자.  비조정지역에서는 2 주택까지는 매수가격 6억 이하는 1.1%, 6억 이상 9억 이하는 1.1~3.3% 9억 원 초과는 3.3%이다. 3 주택은 4.4%, 4 주택 이상은 6.4%이다. 조정지역도 이번에 취득세 중과세율이 완화되어 2 주택까지는 비조정지역과 동일하다. 비조정지역과 다른 점은 3 주택이상부터 6.4%이다. 현재 조정대상지역은 서울시 강남구, 서초구, 송파구, 용산구이다. 85제곱미터 이상은 0.2%의 농어촌특별세가 추가된다. 

 

보유세(재산세와 양도소득세)

재산세는 6월 1일 기준 등기부 등본 상 소유권을 가진 사람에게 7월과 9월 각 50%씩 나누어 세금 고지가 된다. 전국 부동산 공시가가 4월에 정해지기 때문에 7월부터 납부를 시작하고 한 해 예산을 다 쓰기 위해서는 9월까지는 세금을 다 걷어야 하기 때문에 7월과 9월에 납부한다고 한다. 주택의 경우 공시가격의 60% 비율로 과세표준을 정한다. 재산세는 6000만 원 이하는 0.1%, 1억 5천 이하는 0.15%, 3억 이하는 0.25%, 3억 초과는 0.4%의 세율로 세금이 고지된다. 여기에 도시지역분 과세표준액의 0.14%, 지방교육세 재산세액의 20%가 추가되어 고지된다. 예를 들어 공시가 2억이라면 2억*0.6=1억 2천만 원이 과세표준이다. 재산세는 1억 2천*0.15% - 3만(누진공제액)=15만 원이 된다. 여기에 도시지역분 16만 8천 원, 지방교육세 3만 원이 추가되어 총 348,000원이 된다.

부자세라 불리는 종부세(종합부동산세)에 대하여 알아보자. 몇 년 간 공시가가 크게 올라 예전보다 쉽게 종부세 대상자가 되는 경우가 많아 종부세 대상이 조금 완화되었다. 1세대 1 주택자인 경우 공시가가 11억에서 12억으로 상향했다. 기본 공제는 6억에서 9억으로 상향되었고, 부부 공동 명의인 경우 12억에서 18억으로 상향되었다. 1 주택자 추가 공제는 5억에서 3억으로 인하하였고 다주택자 과세 기준은 6억에서 9억으로 완화되었다. 다주택자 기준은 기존 조정대상지역 2 주택자 또는 비조정지역 3 주택자에서 조정대상지역 상관없이 3 주택 이상 보유자로 변동되었다. 최고 세율은 6%에서 5%로 인하되었고 기본 세율 또한 0.6~3%에서 0.5~2.7%로 인하되었다. 공정시장가액 비율은 2022년 60%에서 2023년 80%로 상향조정된다.

 

양도소득세

양도소득세는 주택을 매도할 때 부과되는 세금이다. 물론 매수했던 금액보다 매도하는 금액이 큰 경우에 부과가 된다. 양도소득세는 몇 년 간의 규제에 의해 너무나 복잡해졌다. 양도소득세 일반세율은 <국세청> 홈페이지에 자세히 나와있다. 오늘은 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는 경우에 대하여 알아보자.

1. 1 가구 1 주택

1 가구 1 주택은 2년 이상 보유를 하게 되면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 단, 양도 시 12억이 넘는 고가주택이라면 비과세 혜택 대상에서 제외된다. 조정지역에 해당된다면 실거주 2년 조건을 만족시켜야 하는데 만약 세입자가 있는 경우 재계약시 5% 이내에서 전세보증금을 올렸다면 1년 실거주를 인정받을 수 있다.

2. 일시적 2 주택

이사 등으로 인해 일시적으로 2 주택이 되는 경우를 말한다. 일시적 2 주택 요건을 만족 시킨다면 1 주택자와 마찬가지로 비과세 혜택을 받을 수 있다. 먼저 첫 번째 집을 구입하고 1년 뒤에 두 번째 집을 구입해야 한다. 첫 번째 집을 사고 1년 이내에 새로운 주택을 매수한다면 일시적 2 주택 비과세 혜택을 인정받을 수 없다. 1년 뒤 새로운 집을 구입하고 기존에 집을 비과세 기간인 2년을 채운 상황에서 3년 안에 매도를 하면 된다.